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周口沈丘县八旬老人房屋耕地被违规转让不服判决上诉

 时间:2018-12-24 16:06:28来源:江苏快讯网责任编辑:黄兴国点击:

(来源于:江苏快讯网)
近日,河南省周口市沈丘县周营镇王寨行政村76岁的王列彬老人向媒体反映,因一份“无效”的《房地产转让协议》,其2006年至2007年所建的三间房屋及近一亩的耕地被法院判予他人。

记者了解到,2018年1月30日,王列彬小儿子王威某和原小儿媳李秋某在王列彬毫不知情的情况下,与同村村民王武某、李秀某签订房地产转让协议。协议约定王威某、李秋某夫妻有一处房地产,位于周营乡王寨村西南路口,东邻王建全,西临路,南邻漯界公路,北邻王海东,东西宽17米,南北长38米,土地使用面积646平方米,主房堂屋平房三间,配房西屋二间(含一间门楼),现转让给王武某、李秀某夫妻,经双方充分协商,将自已所有的上述一处房地产以36万元的价格转让给王武某、李秀某夫妻,房地产转让后,该处房地产所有权归王武某、李秀某夫妻所有。

同时该《房地产转让协议》中还约定,王威某、李秋某在适时协助王武某、李秀某办理土地使用权过户手续。

一审法院认定协议有效

沈丘县人民法院认为,农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让,必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,只有本集体经济组织的成员才可审请使用宅基地,农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经済组织以外的民事主体。

本案中,原、被告系同一集体经济组织成员,均是沈丘县周营镇老王寨行政村村民,故原、被告之间可以转让房产。

第三人王列彬提出涉案房屋是其本人所建,房屋所有权归第三人的主张,因第三人提交的证据不足以证明该房屋归第三人所有,不予采信。综上,认定双方所签订的《房地产转让协议书》有效。

村委会证明房产归老人所有

王列彬老人称,沈丘县人民法院在一审中认定其提交的证据不足以证明该房屋归其本人所有而不予采信,其认为法院所认定事实不清。

该房屋是2006年至2007年间其本人所建。而且当时因占用耕地231平方米,沈丘县周营乡财政所还给下发了《耕地占用税纳税通知单》,缴纳了耕地占用税866元。且当时房屋建好以后,镇政府有关部门组织村里进行了测量,测量时所登记的名字也是王列彬本人。

下图为沈丘县周营乡财政所给王列宾出具的纳税通知单和测量图纸。

后因小儿子王威某从天津务工回老家后无房居住,所以允许让其暂住,但房屋的所有权人仍为王列彬其本人所有。小儿子王威某也曾于2018年4月24日向法院提起诉讼,认为其所签订的房屋买卖合同不合法而要求解除合同。

记者在从王寨行政村委会所出具的《证明》中看到,该土地为责任田地,三间房屋是王列彬在其承包的责任田上所建。下图:

不服判决提起上诉

王列彬代理律师认为,王列彬小儿王威某既不是土地的使用权人,也不是土地上房屋的所有权人,无论是对土地上的房屋还是对房屋下的土地,均无权处分。涉案标的位于周营乡王寨村西南路口,使用面积为646平方米的耕地,使用权人为原审第三人王列彬。从村里分地开始一直由王列彬在该地块上种庄稼,村委会组织土地确权登记时,确认的土地使用权人亦为王列彬,上诉人王威士对该土地至始无使用权和处分权。  

上诉人与被上诉人所签《房地产转让协议》中的土地性质为可耕地,根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第三十六条,耕地上严禁建房,售房,故双方基于可耕地所签订的《房地产转让协议》因违反法律规定,自始无效。

根据《物权法》第六十条之规定,农村集体所有的土地和森林、山岭草原、荒地、滩涂等,所有权属于村集体,使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。同村村民之间进行房屋转让或买卖,需经本村集体经济组织即村委会同意。而上诉人与被上诉人签订的《房地产转让协议》系双方私下达成,并未报村委会同意或备案,程序违法,转让行为无效。

上诉人于2018年4月24日提起诉讼,是因为《房地产转让协议》签订后上诉人从法律人士处得知,上诉人与被上诉人之间的房地产转让行为违法违规,且不说上诉人系无权处分,单是耕地不可建房、售房这一项就严重违法,因此上诉人才依法诉讼请求法院来确认协议效力。对于该诉讼上诉人于2018年6月29日向法院递交了撤诉申请。一审法院以上诉人提起过诉讼为由认定上诉人存在违约行为,并要求上诉人支付3万违约金,于法无据。

不构成善意取得

上诉人王威某与被上诉人王武某与在签订《房地产转让协议》时,已经将房屋及土地的产权、状态等情况都告知了被上诉人,被上诉人作为本村村民,对土地使用权人为王列彬一事明了,对房屋系王列彬所建,房屋系在可耕地上所建等事项均知晓,而仍然签订《房地产转让协议》,把房屋和耕地据为己有,不构成善意取得的条件。

记者了解到,目前王列彬作为原审第三人已向周口市中级人民法院提起了上诉,事态的进展媒体将会持续关注。( 张晓 刘航 )
 

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